Оценка стоимости земельного участка

Экспертиза земельного надела – главное дело при всех оценочных аттестациях. Процесс определения стоимости земли является и архисложным. При мониторинге участка необходимо учитывать много факторов эффективного использования его. Земельный участок рассматривается с точки зрения его пригодности экономической или практической.

Земельные участки ранжируются согласно их целесообразности. Основные – сельскохозяйственные и индустриальные. Критерии оценочной стоимости разнятся. Оценка сельхозугодий исходит из того, как они будут использоваться – отдадут землю для выпаса домашних животных или для культивации растений.

Также рассматривается насыщенность земли полезными микроэлементами. Локационные данные также учитываются при оценке (близость воды, ландшафт). При анализе земли для дальнейшей застройки задействованы иные механизмы назначения цены. Более населённый участок стоит дороже. Из двух равных по этим критериям участков цена станет выше для того надела, который принесет больше профицита.

Фундаментальный природный ресурс – земля. Она – не только источник дохода, но и имеет ключевое значение для жизнедеятельности людей. Поэтому подходить к ее оценке необходимо со всей серьезностью. При оценочной калькуляции учитываются два фактора: кадастровая стоимость  (1) и рыночная (2) стоимость участка. Что есть что?

Стоимость земельного участка, записанная в государственном реестре (кадастре), отражает предусмотренную законом цену, просчитанную исходя из типа и локации участка. Кадастровая оценка требуется для регламентации земельных взаимоотношений, заключения договоров арендования, продажи или купли, и для налогообложения. Проводится кадастровая оценка с периодичностью в пять лет.

Денежный эквивалент, исчисленный в ходе анализа обстановки на текущем рынке – маркетинговая цена земли. Стоимость формируется взаимоотношением спроса и предложения. Основа всего – конкуренция.

Рассмотрим некоторые специфические черты рыночной оценки земли сельхоз назначения. Для мониторинга показателей богатств земли на площади, взятой для оценки, специалисты проводят сравнение участка с другими аналогичными по сельскохозяйственным и природно-климатическим значениям при сходной мощности землепользования. Изучаются факторы, влияющие на фертильность.

Такими факторами являются содержание чернозема на ниве, ширина плодородного слоя, количество глинозема в почве, как сильно закислены пашни, и еще множество других признаков. Процесс очень трудоемкий, но необходимый для объективной оценки пахотных земель. После сбора всех данных выстраивается график сельскохозяйственной деятельности на земельном наделе.

В соответствии с этой схемой прибрасываются все траты землевладельца и его прибыли после реализации продукции за назначенный временной промежуток (один календарный год). Траты включают амортизацию техники, выплату заработной платы исполнителям, процентные ставки, задействованного капитала.

Затем путем сведения дебета и кредита, определяется стоимость участка. Этот метод действенен для мест с неразвитой динамикой рынка, что характерно для многих территорий Российской Федерации.

Поглядим, из чего складывается цена участков под застройку и для промышленных целей. Стоимость земли населенных пунктов постоянно меняется в обе стороны. При перемене назначения земли меняется и оценочная стоимость. Ход оценки протекает путем сбора информации и последующего анализа аналогичных торговых сделок по покупке и продаже. Для расчета ценообразования земли необходимо учитывать:

— Районирование.

— Комфортность и приближенность к местам проживания людей.

— Локация в границах города.

— Развитие линий обслуживания.

— Наличие транспортной инфраструктуры.

— Присутствие водного бассейна и лесного массива.

— Юридическая принадлежность участка.

— Разрешенные виды бизнеса.

Наиболее рациональное использование земли играет ключевую роль при ценообразовании. Соблюдение этого условия закреплено законодательством и требует обязательного исполнения. Земля должна работать и приносить доход не только владельцу, но и государству в виде налогов.

При анализе продуктивного использования земли иногда его деление станет более прибыльным, чем применение единым целым. Также вполне вероятно, что доходное применение не всегда совпадает с оборотом земельного участка на момент оценки. Тогда лучше переориентировать бизнес для повышения рентабельности и удорожания оценки.

Определение стоимости земли – задача трудоемкая. Работа эта по силам квалифицированным специалистам. Компании по оценке недвижимости сделают все в короткие сроки и профессионально. В интернете существует масса компаний, занимающихся данным сервисом. После выполнения работы будет представлен юридически грамотный отчет с полными выкладками о проделанной работе.